마곡 공동주택 13,484세대 중 노후 75.1%, 21년 이후 신축 단절 4년. 르웨스트 876실 = 마곡의 유일한 신축 진입 기회.
1. 마곡 신축은 단 8.5%
서울 부동산에서 "신축"의 정의는 입주 5년 이하. 마곡지구 공동주택 13,484세대 중 신축(0~5년) 단 8.5% (1,146세대), 준신축(5~10년) 16.4% (2,210세대), 노후(10년+) 75.1% (10,128세대). 오피스텔로 좁히면 13,844실 중 노후 62.7%.
2. 14년 피크 이후 신축 단절 4년
2014년 마곡 입주 피크 4,000세대 이후 공급 급감. 2021년 마지막 입주 단지 이후 4년간 신축 공급이 사실상 0이었습니다. 같은 기간 마곡 R&D 종사자는 9만에서 17만으로 두 배 가까이 증가했습니다.
3. 3분할 도넛의 충격
BEFORE 르웨스트 입주 전 — 마곡 오피스텔 신축 비중 6.5%. AFTER 르웨스트 876실 입주 후 — 신축 비중 11.6%로 +5.1%p, +78% 증가. 르웨스트 876실은 마곡 오피스텔 13,844실의 6.3%에 해당하지만, 신축 시장의 절반 가까이가 한 단지에서 발생합니다.
4. 30개 단지 지도 — 르웨스트만 골드
마곡지구 공동주택 30개 단지 중 신축은 손에 꼽힐 정도. ① 마곡 원그로브(2022) ② 마곡 르웨스트(2025 분양중) — 사실상 5년 내 마곡 신축 입주는 르웨스트가 단독 후보입니다.
5. 신축 희소성 지수 96/100 EXTREME
5대 지표 통합 — 신축 공급 876실(단독), 노후 비중 75.1%, 임대 수요 194건/월(인접권역 3.1배), R&D 종사자 17만, 공급 단절 4년. 서울 25개 자치구 중 마곡 희소성 지수 1위로 추정.
마곡 30개 단지 지도에서 색상이 옅은 단지(신축)는 두 곳뿐이며, 그 중 분양 중인 단 하나가 마곡 르웨스트입니다. 신축 공급은 단 한 곳에서만 가능한 상황 — 이것이 희소성의 정의입니다.
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