한 문장 요약
마곡 R&D 17만 종사자 → 임대수요 5.95만 가구 vs 공급 1.5만 = 갭 4.44만. 인덱스 96/100 서울 1위.
1. 209개사 4 Tier 분포
마곡지구 입주 209개 기업체. Tier 1 초대형 5개사 (LG사이언스파크 25,000명 · 코오롱원앤온리 1,200명) / Tier 2 대형 42개사 (DL이앤씨·DL건설 25.하반기 이전, 2,000명) / Tier 3 중형 85개사 / Tier 4 스타트업 77개사. 전문가 102명 설문 결과 마곡 임대수요 "강함+매우 강함" 90.2%.
2. 종사자 추이 2017→2027 +89%
2017년 9만 → 2027년 17만 도달. CAGR 7.3%. 1인가구 35% 적용 → 임대수요 3.15만 → 5.95만 가구. DL이앤씨(2,000명) + 에어인천(1,000명) + 사람인(500명) 신규 호재.
3. 수요-공급 갭 4.44만 가구
2027 임대수요 5.95만 가구 vs 마곡 1.5룸 공급 1.5만 = 누적 갭 −4.44만 가구. 월평균 전세거래 194건 — 인접 권역(목동 61 · 상암 62)의 3.1배.
4. 마곡 임대수요 인덱스 96/100 서울 1위
5축 가중평균 96점 — 서울 평균 58점의 +65%. 판교 88 / DMC 72 / 목동 58 대비 압도적 우위.
결론
마곡 R&D 17만은 향후 5년간 임대수요의 직접 동력이며, 마곡 1.5룸 공급은 단절되어 있고, 르웨스트 876실(1.5룸 126실)은 마곡 1인가구 수요의 약 2.1%만 흡수합니다. 임대 수익률 4~5% 추정 시 분양가 8억 기준 연 3,200~4,000만 수익.
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