한 문장 요약
25.3 서울시 가이드 개정 → 평형별 3~8평 추가 사용면적 + 환산가치 1.36~4.23억. 르웨스트 = 정책 수혜 1순위 단지.
1. Before vs After — 가이드 개정
BEFORE(~25.2) — 노대형(외기 노출), 외부 창호 불가, 유효 사용 추가 0~1평. AFTER(25.3~) — 완전격리 + 외부창호, 가능, 유효 사용 추가 3~8평. 마곡 르웨스트는 가이드 개정 후 최초의 대규모 분양 단지로, 정책 수혜 1순위.
2. Type별 환산가치 1.36~4.23억
평당가 4,600만 적용: 46A 발코니 2.96평 → 1.36억 · 69 4.44평 → 2.04억 · 83A 5.11평 → 2.35억 · 91A 8.06평 → 3.71억 · 103 9.20평 → 4.23억. 분양가에 포함되지 않은 별도 사용가치.
3. 마포 에피트 vs 르웨스트 정책 격차
마포 에피트 어바닉(2024, 노대형) — 환산가치 +0~1평. 마곡 르웨스트(2025, 완전격리 + 외부창호) — 환산가치 +3~8평. 동일 면적에서 5~8평 추가 = 2.35~3.71억 환산가치.
4. 실사용 평당가 재산정
발코니 면적 포함 실사용 평당가는 분양 평당가 대비 −17~−23% 하락. 91·103 대형 평형은 −22%+로 가장 큰 효과. 르웨스트 외형 평당가 4,600만은 실사용 기준 약 4,000만 수준 — 마곡 신축 평균(5,000만+) 대비 큰 디스카운트.
결론
기사 02 1,478만 평당가 격차 중 신축·발코니 기여도는 +168만(11%). 정책 수혜 1순위 단지의 정량 가치입니다.
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